Nel caso in cui vi sia un contratto preliminare di compravendita, il promissario acquirente può invocare la risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c., qualora si avveda che il bene oggetto del contratto non presenti una qualità promessa.
L’art. 1497 del Codice Civile prevede, infatti, che: “Quando la cosa venduta non ha le qualità promesse ovvero quelle essenziali per l’uso a cui è destinata, il compratore ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto secondo le disposizioni generali sulla risoluzione per inadempimento, purché il difetto di qualità ecceda i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi”.
In particolare, per qualità promesse devono intendersi tutte quelle contrattate, sia esplicitamente, che implicitamente, nel corso della compravendita e che, sebbene non oggettivamente essenziali, rivestano tale qualifica per volere dei contraenti.
Sul punto si è recentemente espressa favorevolmente anche la Corte di Cassazione (Cass. Civ. Sez. II Ord. N. 1991 del 29/01/2026) partendo da un caso pratico nel quale era stata domandata la risoluzione per inadempimento di un preliminare di compravendita di terreni per difetto di qualità in quanto i fondi acquistati non erano contigui, come rappresentato erroneamente dal venditore, bensì separati da un terzo fondo. In questo caso, l’assenza di contiguità, che rappresentava una qualità promessa all’acquirente, è bastata ai fini dell’ottenimento della risoluzione ex art. 1453 c.c.
Avv. Gian Piero Bottalico